Steuerliche Grundlagen

A. Einkommenssteuer
i.Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung
Wenn die Investoren die Immobilie im Privatvermögen halten und diese nicht zu eigenen Wohnzwecken nutzen, erzielen sie Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gemäß § 21 EStG. Diese werden durch Überschuss der Einnahmen über die Werbungskosten (§ 2 Abs. 2 Nr. 2 EStG) ermittelt. Wesentliche Faktoren für das steuerliche Ergebnis werden die Mieteinnahmen, die Finanzierungsaufwendungen, die Abschreibungen auf die Immobilien und die sonstigen laufenden Kosten sein. Hinsichtlich der Frage, ob bestimmte Ausgaben sofort abzugsfähige Werbungskosten oder Anschaffungs-oder Herstellungskosten darstellen, ist insbesondere das BMF-Schreiben vom 20.10.2003, IV C 3 -S 2256a -48/03 (,,5. Bauherrenerlass“) zu beachten.

Hält der Erwerber die Wohnung nicht in seinem Privatvermögen, sondern in einem Betriebsvermö-gen, gehören die erzielten Einnahmen zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb lt. § 15 EStG. In diesem Fall gelten bestimmte Besonderheiten, die nicht Gegenstand der nachfolgenden Darstellungen sind.
ii. Werbekosten

1. Allgemeines


Zu den abziehbaren Werbungskosten gehören neben den Betriebskosten und den Verwaltungskosten auch die Kosten für Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes sowie die Finanzierungskosten. Bei den Kosten für die Eintragung der Grundschuld handelt es sich um Nebenkosten der Finanzierung, so dass diese ebenfalls als Werbungskosten abziehbar sind.

Die Kosten für den Kaufvertrag (Notar), die Grunderwerbsteuer, und die Eintragung des Eigentümers im Grundbuch stellen Nebenkosten der Anschaffung dar und sind deshalb nicht als Werbungskosten absetzbar.

Auch etwaige Bauzeitzinsen, die der Erwerber an den Verkäufer für die Zeit bis zum Lastenwechsel zu zahlen hat, stellen Anschaffungskosten dar. Soweit die Bauzeitzinsen von dem Verkäufer dazu verwendet werden, dem Erwerber von ihm getragene Finanzierungskosten zu erstatten, handelt es sich um eine Rückgewähr der Anschaffungskosten, so dass sich diese dadurch mindern.

Die Anschaffungskosten des Gebäudes werden in der Weise als Werbungskosten berücksichtigt, dass zu den Werbungskosten auch die jährlichen Abschreibungen für das Gebäude gehören, die das Gesetz Absetzungen für Abnutzung (AfA, § 7 EStG) nennt.

2. Finanzierungskosten


Zu den Finanzierungskosten gehören sämtliche Gebühren und Kosten, die von dem Darlehensnehmer für die Aufnahme des Darlehens zu zahlen sind. Hierzu gehört außer den Schuldzinsen und etwaigen anderen Gebühren der Bank insbesondere auch das sogenannte Damnum, das auch Disagio genannt wird. Nach § 11 Abs. 2 Satz 4 EStG ist das Damnum allerdings nur insoweit sofort als Werbungskosten abziehbar wie es marktüblich ist. Die Finanzverwaltung geht in ihrem Schreiben vom 20. Oktober 2003 davon aus, dass ein Damnum nur dann marktüblich ist, wenn die Zinsbindungsdauer mindestens 5 Jahre und das Damnum höchstens 5 % beträgt. Diese Grenzen sollte man daher einhalten.

Die Kosten für die Bestellung und Eintragung der Grundschuld gelten als Nebenkosten der Finanzierung und sind daher ebenfalls als Werbungskosten abziehbar. Finanzierungskosten sind auch insoweit als Werbungskosten abzugsfähig, wie sie vor dem Wechsel von Nutzen und Lasten entstehen. Außerdem sind sie auch insoweit in vollem Umfang als Werbungskosten abzugsfähig, wie der Erwerber das Darlehen nicht nur zur Finanzierung des Kaufpreises, sondern auch der Anschaffungsnebenkosten verwendet.

3. Abschreibungen


Erwirbt der Anleger, eine vom Verkäufer zu sanierende Wohnung, wird er steuerlich so gestellt als habe er eine bereits fertig sanierte Wohnung erworben. Die Kosten für die Sanierung stellen daher bei dem Erwerber keine nachträglichen Herstellungskosten dar, sondern sind Teil der Anschaffungskosten.

Handelt es sich um ein Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, kann der Erwerber von dem Teil der Anschaffungskosten, der den begünstigten Sanierungsmaßnahmen zuzuord­nen ist, erhöhte Absetzungen gem. § 7 i EStG geltend machen.

Für den Teil der Anschaffungskosten, die der Altbausubstanz oder nicht begünstigten Sanierungs-maßnahmen zuzurechnen sind, kann der Erwerber die so genannte Normalabschreibung gem. § 7 Abs. 4 EStG geltend machen. Soweit die Anschaffungskosten dem Grund und Boden zuzuordnen sind, ist eine Abschreibung nicht möglich, weil der Grund und Boden nicht abnutzbar ist. Die Anschaffungskosten des Erwerbers müssen daher in folgende vier „Elemente“ aufgeteilt werden: Grund und Boden – Altbausubstanz – begünstigte Modernisierung – nicht begünstigte Modernisierung.

Diese Aufteilung wird grundsätzlich nach dem Verhältnis der Verkehrswerte dieser vier „Elemente“ vorgenommen. Zuständig ist hierfür das Betriebsfinanzamt des Verkäufers, das für jede Wohnung einen Feststellungsbescheid über die Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG erlässt. Bei dieser Aufteilung kann es zu Abweichungen gegenüber der Berechnung des Verkäufers kommen, so dass der Verkäufer die von ihm vorgenommene Aufteilung der Anschaffungskosten und den von ihm ausgewiesenen Anteil der nach § 7 i EStG begünstigten Kosten nicht garantieren kann.

4. Begünstigung nach § 7i EStG


a) Altbausubstanz

Für den Teil der Anschaffungskosten, der der Altbausubstanz zuzuordnen ist, kann der Erwerber die so genannte Normalabschreibung gem. § 7 Abs. 4 EStG abziehen. Diese beträgt bei Gebäuden, die nach dem 31.12.1924 fertiggestellt worden sind, jährlich 2% und bei Gebäuden, die vor dem 1.1.1925 fertiggestellt worden sind, jährlich 2,5%. Im Jahr der Anschaffung kann allerdings nicht der volle Jahresbetrag in Anspruch genommen werden. Da die Gebäude-AfA erst ab dem Monat der Anschaffung gewährt wird, ist der Jahresbetrag zeitanteilig zu kürzen ist (§ 7 Abs. 1 Satz 4 EStG) Als Zeitpunkt der Anschaffung gilt grundsätzlich derjenige, in dem Nutzen und Lasten auf den Käufer übergeht.

b) Sanierungsmaßnahmen

Für den Teil der Anschaffungskosten, der auf die Sanierung und Modernisierung des Baudenkmals entfällt, kann der Erwerber unter bestimmten Voraussetzungen die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG geltend machen. Anstelle der oben dargestellten Normalabschreibung können diese Kosten in den ersten 8 Jahren mit jeweils 9% und in den folgenden 4 Jahren mit jeweils 4% abgeschrieben werden. Die Kosten werden also in den ersten 12 Jahren in vollem Umfang abgeschrieben. Anders als bei der Normalabschreibung findet im Jahr der Anschaffung eine zeitanteilige Kürzung nicht statt, so dass auch im ersten Jahr die vollen 9% geltend gemacht werden können. Eine andere Verteilung und „Verschiebung“ der erhöhten Absetzungen auf spätere Jahre ist jedoch nicht möglich.

Begünstigt sind allerdings nur die Kosten derjenigen Baumaßnahmen, die nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages durchgeführt werden. Wird der Kaufvertrag erst nach Beginn der Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen, sind die bis dahin durchgeführten Baumaßnahmen nicht begünstigt.

Voraussetzung für die Gewährung der erhöhten Absetzungen ist nach § 7 i Abs. 2 EStG außerdem, dass der Erwerber dem Finanzamt eine Bescheinigung der nach dem Landesrecht zuständigen Stelle vorlegt, in der diese bestätigt, dass es sich bei dem Gebäude um ein Denkmal handelt und dass die betreffenden Baumaßnahmen zur Erhaltung des Gebäudes oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich waren. Soweit es sich um so genannte Luxuseinbauten handelt, werden diese von der Behörde nicht als begünstigt bescheinigt. Auch insofern kann es zu Abweichungen gegenüber der Berechnung des Verkäufers kommen. Soweit einzelne Baukosten von der Behörde nicht als begünstigt bescheinigt werden, sind die darauf entfallenden Anschaffungskosten wie die Altbausubstanz mit 2% bzw. 2,5% jährlich abzuschreiben. Das Gleiche gilt für Baumaßnahmen, die bereits vor Abschluss des Kaufvertrages durchgeführt worden sind. Werden für die Sanierung des Gebäudes Zuschüsse gewährt, so ist die Bemessungsgrundlage für die erhöhten Absetzungen um diesen Betrag zu kürzen.

c) Umnutzung

Wird das Gebäude im Rahmen der Sanierung und Modernisierung einer neuen Nutzung zugeführt, etwa indem eine Fabrik, eine ehemalige Kaserne oder ein ehemaliges Krankenhaus zu Wohnungen umgebaut wird, so steht dies einer Bescheinigung durch die Denkmalschutzbehörde nichts im Wege.

Trotz Vorliegens der Bescheinigung verweigern die Finanzämter jedoch in diesen Fällen immer wieder die Gewährung der Steuervorteile. Denn nach Auffassung der Finanzverwaltung entsteht durch Baumaßnahmen, mit denen die Nutzung (Zweckbestimmung) des Gebäudes geändert wird, ein so genanntes anderes Wirtschaftsgut (H. 7.3 EStH 2007). Die Baukosten stellen daher nicht nachträgliche Herstellungskosten dar, sondern originäre Kosten zur Herstellung eines neuen (anderen) Wirtschaftsgutes.

Diese Ansicht entspricht jedoch nicht der Rechtslage, da der Wortlaut des § 7 i EStG lediglich verlangt, dass es sich um Baumaßnahmen an einem Gebäude handelt und nicht voraussetzt, dass es sich um nachträgliche Herstellungskosten handelt. Dementsprechend hat der Senat des BFH mit seinem Urteil vom 24.6.2009 (Az. X R 8/08) entschieden, dass die Entstehung eines Neubaus für die Gewährung der Steuervergünstigung nach § 7 i EStG nur dann schädlich ist, wenn ein neuer Baukörper errichtet wird. Dagegen steht die Entstehung eines bloß steuerlichen Neubaus der Gewährung des Steuervorteils nichts entgegen.

Der Erwerber einer Wohnung, die aus der Umnutzung eines Gebäudes entstanden ist, muss daher damit rechnen, dass ihm die Finanzverwaltung die Steuervorteile nach § 7 i EStG versagt. Diese Auffassung ist zwar nach Ansicht des Verkäufers rechtswidrig, solange die Finanzverwaltung ihr Schreiben vom 16.5.2007 nicht aufgehoben hat, ist die Rechtslage aber nicht gesichert. Zumindest muss der Erwerber damit rechnen, dass er seinen Anspruch gegen das Finanzamt erst vor Gericht durchsetzen muss.

d) Zeitliche Verzögerung bei der Gewährung der erhöhten Absetzungen

Bis zum 31.12.2008 durften die Finanzämter auf Grund einer internen Anweisung die Steuervergünstigung nach § 7 i EStG im Billigkeitswege vorläufig, auch ohne Vorliegen der endgültigen Bescheinigung, gewähren. Voraussetzung war lediglich, dass eine vorläufige Bescheinigung oder eine so genannte qualifizierte Eingangsbestätigung der Denkmalschutzbehörde eingereicht wurde. Ende des Jahres 2008 haben die Einkommensteuerreferatsleiter der obersten Finanzbehörden des Bundes und der Länder jedoch beschlossen, dass diese Billigkeitsregelung nur noch zur Anwendung kommt, wenn die vorläufige Bescheinigung vor dem 1. Januar 2009 ausgestellt worden ist.

In allen anderen Fällen berücksichtigen die Finanzämter die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG und den Abzugsbetrag nach § 10 f EStG erst dann, wenn der Käufer eine endgültige Bescheinigung der zuständigen Denkmalschutzbehörde vorlegt. Leider haben einige der zuständigen Behörden z. Zt. erheblich Arbeitsrückstände und erteilen die Bescheinigung deswegen erst nach einer längeren Zeit von bis zu drei Jahren, so dass der Erwerber z.Zt. damit rechnen muss, dass er die Steuervergünstigung nach § 7 i EStG erst erhebliche Zeit nach der Anschaffung erhält. Dies kann in Fällen einer hohen Fremdfinanzierung zu Finanzierungsengpässen führen.

Nach Ansicht des Verkäufers hat der Erwerber jedoch einen Anspruch darauf, dass das Wohnsitzfinanzamt die erhöhten Absetzungen bzw. den Abzugsbetrag nach § 10 f EStG bereits vor Erteilung der Bescheinigung durch die Denkmalschutzbehörde berücksichtigt. Vermietet der Käufer die Wohnung, so ist lediglich die in § 37 Abs. 3 Satz 8 EStG enthaltene Einschränkung zu berücksichtigen, nach der negative Einkünfte aus der Vermietung eines Gebäudes bei der Festsetzung der Vorauszahlungen erst für Kalenderjahre berücksichtigt werden können, die nach der Anschaffung der Wohnung beginnen.

Da die Finanzämter die Rechtslage bisher anders sehen, muss dieser Anspruch allerdings erst gerichtlich durchgesetzt werden. Dies kann durch eine Klage gegen den Einkommensteuerbescheid geschehen, aber auch schon durch eine Klage gegen den Bescheid über die Einkommensteuervorauszahlungen oder die Ablehnung der Eintragung eines Freibetrages auf der Lohnsteuerkarte.

Insofern kann auch einstweiliger Rechtsschutz durch einen Antrag auf Aussetzung der Vollziehung beantragt werden (§ 361 AO und § 69 Abs. 3 FGO). In jedem Fall muss aber in den betroffenen Fällen mit einer Verzögerung der Gewährung der Steuervorteile nach § 7 i EStG gerechnet werden.

Außerdem ist darauf hinzuweisen, dass es sich bei der oben dargestellten Rechtsansicht um die persönliche Auffassung des Verkäufers handelt und die Rechtsprechung hierzu noch nicht vorliegt.

iii. Einkünfteerzielungsabsicht

Voraussetzung für die Anerkennung der steuerlichen Verluste ist, dass die Absicht besteht, auf Dauer nachhaltig Überschüsse zu erzielen. Verluste aus der Vermietung der Immobilie können daher nur dann mit anderen Einkünften verrechnet werden, wenn Gewinnerzielungsabsicht besteht. Davon ist auszugehen, wenn zu erwarten ist, dass der Erwerber in der gesamten – voraussichtlichen – Vermietungszeit, d.h. vom Erwerb bis zur Veräußerung der Immobilie, einen sogenannten Totalüberschuss, d. h. einen Gesamtüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten erwirtschaften wird (Gewinnerzielungsabsicht). Etwaige Veräußerungsgewinne bleiben daher ohne Ansatz.

Fehlt die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, ist die Vermietung der Privatsphäre zuzuordnen und daher steuerlich nicht relevant (Liebhaberei).

Nach ständiger Rechtsprechung ist die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, zu vermuten, wenn die Vermietung auf Dauer angelegt ist. Der Erwerber muss die Absicht, einen Totalüberschuss zu erzielen, daher nur dann nachweisen, wenn er Anlass zu der Vermutung gibt, dass er die Wohnung schon vor Erreichen des Totalüberschusses verkaufen will. Wird die Wohnung innerhalb der ersten 5 Jahre nach dem Erwerb wieder verkauft, sieht die Finanzverwaltung darin ein Indiz dafür, dass von Anfang nicht die Absicht bestand, die Wohnung auf Dauer zu vermieten und geht von einer so genannten Liebhaberei aus.

Die Vermutung der Einkünfteerzielungsabsicht gilt jedoch nicht, wenn die Wohnung aus persönlichen Gründen verbilligt vermietet wird (Gunstmiete) und die vereinbarte Miete weniger als 75% der ortsüblichen Miete beträgt. Beträgt die vereinbarte Miete weniger als 56% der ortsüblichen Miete, werden die abziehbaren Werbungskosten gem. § 21 Abs. 2 EStG entsprechend gekürzt.

iV. Verlustausgleichsverbot gemäß § 15B EStG

Nach § 15 b EStG können die Verluste aus der Vermietung der Immobilie dann nicht mit anderen Einkünften verrechnet werden, wenn es sich um ein so genanntes Steuerstundungsmodell handelt. Ein solches Steuerstundungsmodell liegt vor, wenn der Erwerb modellhaft gestaltet ist und die in der Anfangsphase erzielten Verluste in der Summe mehr als 10% des eingesetzten Eigenkapitals betragen. Da diese Grenze bei einer unter Denkmalschutz stehenden Eigentumswohnung stets überschritten ist, kommt es darauf an, ob der Erwerb modellhaft gestaltet ist. Die Vorschrift des § 15 b EStG ist in erster Linie für geschlossene Fonds gedacht, so dass hier grundsätzlich von einer Modellhaftigkeit auszugehen ist.

Beim Erwerb von Realeigentum liegt dagegen nach dem BMF-Schreiben vom 17. Juli 2007 eine Modellhaftigkeit nur dann vor, wenn der Erwerber eine oder mehrere Nebenleistungen in Anspruch nimmt, die die Investitionsphase betreffen, und dafür eine Gebühr bezahlt, die als Werbungskosten abzugsfähig ist. Beispielhaft werden hierfür in dem BMF-Schreiben die Mietgarantie sowie die Bürgschaft für die Endfinanzierung genannt. Aber auch die Gebühr für eine Finanzierungsvermittlung wird von der Finanzverwaltung als schädlich angesehen. Nicht erforderlich ist, dass diese Nebenleistung von dem Verkäufer selbst erbracht wird. Ein Steuerstundungsmodell liegt bereits dann vor, wenn diese Nebenleistung von einer dem Verkäufer nahe stehenden Person oder einer Gesellschaft, an der er selbst oder eine ihm nahe stehende Person beteiligt ist, erbracht wird oder wenn die Nebenleistung von einem Dritten auf Vermittlung des Verkäufers erfolgt.

Der Käufer kann deshalb die Anwendung des § 15 b EStG vermeiden, indem er auf die Inanspruchnahme derartiger Nebenleistungen völlig verzichtet. Unschädlich ist es aber auch, wenn er eine derartige Nebenleistung in Anspruch nimmt, dafür aber keine gesonderte Gebühr zu zahlen hat, sondern die Leistung mit dem Kaufpreis abgegolten ist. In diesem Fall entstehen durch die Nebenleistungen keine sofort abziehbaren Werbungskosten, so dass kein Steuerstundungseffekt bewirkt wird.

Aus diesem Grund stellt auch die Durchführung der Sanierungsmaßnahmen durch den Verkäufer keine schädliche Nebenleistung dar, weil das Entgelt, das der Erwerber hierfür zahlt, steuerlich Anschaffungskosten darstellt, die nur im Rahmen der Gebäude-AfA abziehbar sind, aber keine sofort abziehbaren Werbungskosten.

Wie das BMF-Schreiben vom 17. Juli 2007 ausdrücklich darstellt, führt auch die Inanspruchnahme eines Damnums (Disagios) oder eine volle Fremdfinanzierung nicht zur Anwendung des § 15 b EStG. Zwar werden dadurch sofort abziehbare Werbungskosten geschaffen, die diesen Kosten zu Grunde liegenden Leistungen sind aber nicht der Sphäre des Verkäufers zuzurechnen. Nebenleistungen des Verkäufers, die nicht die Investitionsphase, sondern die Phase der späteren Bewirtschaftung betreffen, sind nach dem BMF-Schreiben ebenfalls unschädlich.

Daher führt es nicht zur Anwendung des § 15 b EStG, wenn der Verkäufer zugleich mit der Verwaltung der Wohnung oder der WEG-Verwaltung betraut wird. Allerdings darf das Entgelt hierfür nicht für mehr als 12 Monate im Voraus gezahlt werden. Auch die Vereinbarung eines Mietenpools ist im Hinblick auf § 15 b EStG unschädlich.

V. Veräußerung der Wohnung

1. 10-Jahres-Frist


Der im Rahmen einer Veräußerung der Immobilie entstehende Gewinn wird steuerlich nicht den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung i.S. des § 21 EStG zugeordnet, weil der Veräußerungserlös kein Entgelt für die Nutzungsüberlassung darstellt. Der Veräußerungsgewinn ist daher nur dann steuerpflichtig, wenn die Voraussetzungen der §§ 22 i.V.m. 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfüllt sind und der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung der Immobilie nicht mehr als 10 Jahre beträgt. Maßgeblich für die Berechnung dieser Frist, sogen. „Spekulationsfrist“, sind die schuldrechtlichen Verträge, also die beiden Notarverträge. Dagegen sind die Umschreibung des Eigentums im Grundbuch und der Wechsel von Nutzen und Lasten insofern unbeachtlich.

2. Veräußerungsgewinn


Der Veräußerungsgewinn ist gemäß § 23 Abs. 3 S. 1 EStG aus der Differenz zwischen dem Veräußerungserlös und den Anschaffungs-und Veräußerungskosten zu ermitteln. Die Anschaffungskosten sind allerdings um die in Anspruch genommenen Abschreibungen – sowohl die so genannte Normal-AfA als auch die erhöhten Absetzungen nach § 7 i EStG – zu mindern. Veräußert ein Anleger seine Immobilie innerhalb der o.g. 10-Jahres-Frist, werden folglich sämtliche bis zu diesem Zeitpunkt in Anspruch genommene Abschreibungen „nachversteuert“. Durch den progressiven Steuertarif ist dies in der Regel ein erheblicher Nachteil, da die Vorteile aus den Abschreibungen in der Vergangenheit nunmehr in einer Summe nachversteuert werden müssen.

3. Selbstgenutzte Immobilie


Wird die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist gemäß § 23 Abs. 1 Nr. 1 S. 3 EStG eine steuerfreie Veräußerung auch innerhalb der o.g. Frist von 10 Jahren möglich.

Vi. Nutzung der Immobilie zu eigenen Wohnzwecken
Erwerber, die ihre Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzen, können die nach § 7 i EStG begünstigten Aufwendungen im Rahmen des § 10 f EStG steuerlich geltend machen. Danach sind 9% der begünstigten Aufwendungen über einen Zeitraum von 10 Jahren als Sonderausgaben abzugsfähig. Gemäß § 10 f Abs. 5 EStG gilt dies auch für Eigentumswohnungen.

Allerdings kann die Begünstigung nach § 10 f EStG nur für ein Objekt eines Steuerpflichtigen in Anspruch genommen werden. Ehegatten, bei denen die Voraussetzungen für die Zusammenver-anlagung vorliegen, können die Abzugsbeträge für insgesamt zwei Objekte geltend machen. Die Veräußerung der zu eigenen Wohnzwecken genutzten Immobilie ist unter den in Abschnitt A.V.3 dargestellten Voraussetzungen steuerfrei.
Vii. Einkommenssteuervorauszahlungen/Lohnsteuerkarte

1. Einkommensteuervorauszahlungen


Sowohl die voraussichtlichen Verluste aus der Vermietung der Immobilie als auch die Abzugsbeträge gemäß § 10 f EStG im Falle der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, können gemäß § 39 a Abs. 1 Nr. 5 b EStG bereits als Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eingetragen werden. Zu diesem Zweck ist ein Antrag auf einem amtlich vorgeschriebenem Vordruck bis zum 30. November des Jahres, für das die Lohnsteuerklarte gilt, zu stellen. Auch dies ist jedoch bei einer Vermietung der Wohnung noch nicht für das Jahr möglich, in dem der Lastenwechsel stattfindet.

2. Lohnsteuerkarte


Sowohl die voraussichtlichen Verluste aus der Vermietung der Immobilie als auch die Abzugsbeträge gemäß § 10 f EStG im Falle der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken, können gemäß § 39 a Abs. 1 Nr. 5 b EStG bereits als Freibetrag auf der Lohnsteuerkarte eingetragen werden. Zu diesem Zweck ist ein Antrag auf amtlich vorgeschriebenem Vordruck bis zum 30. November des Jahres, für das die Lohnsteuerklarte gilt, zu stellen. Auch dies ist jedoch bei einer Vermietung der Wohnung noch nicht für das Jahr möglich, in dem der Lastenwechsel stattfindet.

Viii. Immobilie im Betriebsvermögen
Wenn der Erwerber die Immobilie nicht vermietet, sondern für seine selbständige oder gewerbliche berufliche Tätigkeit verwendet, gehört sie nicht zu seinem Privatvermögen, sondern zum Betriebsvermögen. In diesem Fall gelten steuerlich bestimmte Besonderheiten, die der Erwerber mit seinem persönlichen steuerlichen Berater erörtern sollte.

b. Grunderwerbsteuer


Bei Erwerb und Veräußerung der Wohnung ist Grunderwerbsteuer zu zahlen. Die Grunderwerb-steuer beträgt z. Zt. im Land Berlin 5%.

c. Erbschaftsteuer und Schenkungsteuer


Der Übergang eines Grundstücks auf Grund eines Erbfalls oder einer Schenkung unter Lebenden unterliegt gem. § 1 des Erbschaftsteuergesetzes (ErbStG); der Erbschaftsteuer. Für die Bewertung der Immobilie ist grundsätzlich der Verkehrswert anzusetzen. Dieser ist gemäß § 182 Abs. 2 Nr. 1 BewG bei Eigentumswohnungen im Vergleichswertverfahren zu ermitteln. Dabei sind gemäß § 183 BewG die Preise vergleichbarer Grundstücke oder von den Gutachterausschüssen ermittelte Vergleichsfaktoren heranzuziehen.
Gem. § 13 c ErbStG sind Wohnungen, die zu Wohnzwecken vermietet werden, nur zu 90% ihres Wertes anzusetzen. Auf der Immobilie lastende Fremdverbindlichkeiten sind von dem Wert der Immobilie abzuziehen. Da dieser nur mit 90% seines Wertes angesetzt wird, ist auch die Verbindlichkeit gem. § 10 Abs. 6 ErbStG nur zu 90% abziehbar. Das gilt sowohl im Erbfall als auch bei einer Schenkung, bei der der Beschenkte die Verbindlichkeit übernimmt. Der anzuwendende Steuersatz ist von dem für die gesamte Erbschaft bzw. Schenkung anzusetzenden Wert, sowie von der Steuerklasse des Erben/Beschenkten abhängig (§ 15 ErbStG). Gem. § 14 ErbStG sind dabei mehrere von derselben Person innerhalb von 10 Jahren angefallene Vermögensvorteile zusammenzurechnen.

Seit 2009 gelten folgende Freibeträge:

Ehegatte 500.000 €, Kinder 400.000 €, Enkelkinder 200.000 € und übrige Personen 20.000 €.

d. Grundsteuer


Grundbesitz unterliegt grundsätzlich der Grundsteuer. Diese wird von den Gemeinden gemäß § 1 GrStG unter Anwendung des für die jeweilige Gemeinde geltenden Hebesatzes erhoben. Bemessungsgrundlage ist der Steuermessbetrag, der sich aus der gemäß § 15 GrStG anzuwendenden Steuermesszahl in Höhe von 3,5%, auf den vom Finanzamt festzustellenden Einheitswert bemisst. Der Einheitswert ist ein Steuerwert, der in der Regel unter dem Verkehrswert liegt. Der z.Zt. in Berlin geltende Hebesatz liegt bei 810%. Die Grundsteuer ist eine Jahressteuer, die zu Beginn eines jeden Kalenderjahres festgesetzt wird.