Details und Hinweise

Die Eigentumswohnung als Immobilien-Kapitalanlage

Eine Investition in Immobilien bedeutet für jeden Anleger neben Chancen auch Risiken und Pflichten, die er mit dem Erwerb einer Wohneinheit übernimmt. Auf jeden Fall sollte vor Abschluss eines Kaufvertrages oder vor Abgabe eines notariellen Kaufangebotes an den Verkäufer, der das Angebot in notarieller Form annehmen wird, das Grundstück nebst Umfeld und Planungsunterlagen sowie die Wirtschaftlichkeit des Angebotes ausführlich geprüft werden. Erforderlich ist es weiterhin, mindestens 14 Tage vor notarieller Beurkundung des Kaufvertrages/Kaufvertragsangebotes den Musterkaufvertrag nebst Anlagen einzusehen und zu prüfen sowie die Vertragsbedingungen zur Kenntnis zu nehmen. Sofern Sie sich entschlossen haben, eine Eigentumswohnung zu erwerben, sollte ein Notartermin zur Beurkundung des Kaufvertrages/Kaufangebotes über die aufgeführte(n) Wohneinheit(en) vereinbart werden. Dem Käufer sollte bekannt sein, dass Grundstücksgeschäfte zur Erlangung der Wirksamkeit der notariellen Beurkundung nach § 311 b BGB bedürfen. Die finanzierende Bank ist nach § 18 KWG verpflichtet, vor Abschluss eines Kreditvertrages eine Bonitätsprüfung des Käufers vorzunehmen. Zu diesem Zweck ist es notwendig, eine sogenannte Selbstauskunft zur Weiterleitung an die finanzierende Bank zu erstellen und die erforderlichen aktuellen Einkommens-und Bonitätsnachweise zur Verfügung zu stellen. Sofern Sie mit Ihrem Ehegatten in gesetzlichem Güterstand (Zugewinngemeinschaft) leben, verlangt die Bank in der Regel, dass auch der Ehegatte Kreditnehmer wird. Bei vereinbarter Gütertrennung behält sich die Bank bezüglich der Kreditverpflichtung des Ehegatten die Entscheidung vor.

Vor Erwerb einer Wohneinheit muss sich der Käufer der wirtschaftlichen Tragweite der Entscheidung bewusst sein und sollte die monatliche Unterdeckung auch langfristig wirtschaftlich tragen können. Vor einer Kaufentscheidung ist eine Prüfung durch den Käufer bzgl. des Kaufobjektes, des Grundstücks, dessen Standortes und Umfeldes notwendig, um sich einen Eindruck von der Immobilien-Anlage zu verschaffen.

Die finanzierende Bank ist nach § 18 KWG verpflichtet, vor Abschluss eines Kreditvertrages eine Bonitätsprüfung des Käufers vorzunehmen. Zu diesem Zweck ist es notwendig, eine sogenannte Selbstauskunft zur Weiterleitung an die finanzierende Bank zu erstellen und die erforderlichen aktuellen Einkommens-und Bonitätsnachweise zur Verfügung zu stellen. Sofern Sie mit Ihrem Ehegatten in gesetzlichem Güterstand (Zugewinngemeinschaft) leben, verlangt die Bank in der Regel, dass auch der Ehegatte Kreditnehmer wird. Bei vereinbarter Gütertrennung behält sich die Bank bezüglich der Kreditverpflichtung des Ehegatten die Entscheidung vor.

Der vom Käufer beauftragte Makler ist kein Erfüllungsgehilfe des Verkäufers. Auf die mögliche Auswirkung des § 15 b EStG – Verlustrechnungsbeschränkung bei Steuerstundungsmodellen – wird ausdrücklich hingewiesen. Seit 2007 können keine Werbungskosten außerhalb der AfA aus dem Objekt in der Erwerbsphase geltend gemacht werden. Dies gilt insbesondere für mögliche Gebühren im Bereich der Finanzierung. Diese möglichen Kosten/Gebühren müssen vom Käufer zwingend mit den Anschaffungskosten abgeschrieben werden (keine Werbungskosten)!

Schuldzinsen, die aus der Fremdfinanzierung resultierenden sowie zukünftig anfallende Aufwendungen für Reparaturen etc., sind für den Käufer als Werbungskosten absetzbar. Der Käufer muss allerdings beachten, dass nach Anrechnung der Steuervorteile trotzdem monatliche Unterdeckungen, die langfristig durch Miet-und Zinsänderungen steigen können, zu tragen sind. Hierzu sollte der Erwerber zwingend vor Abschluss des Kaufvertrages auf Basis der Prospektangaben unter den aktuellen Bankkonditionen eine von ihm zu prüfende, auf seine persönlichen Verhältnisse abgestellte Berechnung auf mindestens 15 Jahre ab Erwerbsdatum von einem unabhängigen Dritten der steuerlichen Berufe erstellen lassen, in der die liquiditätsmäßige Betrachtung auch nach Auslauf des Disagios sowie der Senkung der AfA enthalten ist.

Sollte der/die Erwerber Bauzeitzinsen mitfinanzieren, so ist zu beachten, dass es sich bei diesen Zinsen nicht um Werbungskosten handelt, sondern um Anschaffungskosten im Sinne der steuerlichen Betrachtung.

Verfahrensmäßige Abwicklung/Sanierungsbeginn

Mit der Sanierung wird voraussichtlich erst nach Veräußerung aller Wohneinheiten begonnen. Es kann somit kein verbindlicher Termin für den Bau/Sanierungsbeginn und die Fertigstellung genannt werden. Der Verkäufer wird auf Anfrage gerne die jeweiligen geplanten Termine benennen (siehe auch „Bezugsfertigstellung“). Die Geltendmachung der abzugsfähigen Werbungskosten erfolgt im Rahmen, der vom Erwerber nach Ablauf des jeweiligen Veranlagungszeitraums abzugebenden persönlichen Einkommensteuererklärung. Eine Haftung bezüglich der wirtschaftlichen und steuerlichen Ziele des Erwerbers wird vom Verkäufer des Objektes nicht übernommen.

Die Wertentwicklung in Immobilieninvestitionen muss erfahrungsgemäß sehr langfristig gesehen werden. Bedingt durch Konjunkturschwankungen und andere Rahmenbedingungen wird der Marktwert der Wohnung bei kurzfristiger Veräußerung oder zum falschen Zeitpunkt niedriger sein. Die Wertzuwachs/Stabilitätserwartung hat daher spekulativen Charakter. Es ist zu beachten, dass zum Kaufpreis die anfallenden Kaufnebenkosten in Höhe von ca. 7,0 % zu berücksichtigen sind (Grunderwerbsteuer, Notargebühren, Grundbuchkosen etc.). Diese sind vom Käufer zu tragen.

Grundstücks/Herstellungskosten - Afa-Bemessung

Die angesetzten „denkmalwürdigen“ Sanierungskosten (ca. 70 % vom Kaufpreis, sofern der Kunde vor Baubeginn die Immobilie erwirbt) wurden nach wohnungswirtschaftlichen Erkenntnissen ermittelt. Diese Kosten können mit 9 % p.a. auf 8 Jahre, danach 7 % auf 4 Jahre abgeschrieben werden (§§ 7h / 7i EStG, „Denkmal-Afa“ insgesamt 12 Jahre). Das zuständige Wohnsitzfinanzamt ist an diese Aufteilung nicht gebunden, so dass sich im Einzelfall Veränderungen im Verhältnis von Grundstückskosten zu Herstellungskosten ergeben können. Insbesondere im Bereich der Anerkennung und in der Höhe der vorgesehenen Sanierungskosten kann das Finanzamt, die im Kaufvertrag sowie Prospekt angegebenen Sanierungskosten nach unten korrigieren. Somit würde sich die AfA-Bemessungsgrundlage zur Abschreibung der „Denkmal-AfA“ ändern. Die endgültige „Denkmal-Afa Höhe/Bemessung“ wird durch die einheitliche und gesonderte Prüfung des Wohnsitzfinanzamtes des Verkäufers festgestellt und haftet daher nicht für die steuerlichen Ziele des Erwerbers.

Der sich ergebende Grundstücksanteil kann nicht abgeschrieben werden, da die AfA (Absetzung für Abnutzung) sich in der jeweiligen Höhe allein aus den Herstellungskosten und der Altbausubstanz des Gebäudes ergibt.

Abnahme der Fremdfinanzierung

Die vom Käufer aufzunehmende Fremdfinanzierung zur Bezahlung des Kaufpreises wird nach Abschluss des Kaufvertrages in voller Höhe sofort abgenommen und valutiert (Zahlung gemäß § 7 MaBV). Der Kaufpreis und ggf. die Kaufnebenkosten werden von der finanzierenden Bank/dem Käufer in voller Höhe auf ein Treuhandkonto/oder Notaranderkonto hinterlegt. Die beauftragte Bank/oder Notar (Treuhänder) leistet Zahlungen zu Lasten des Treuhandkontos gemäß den Bestimmungen des abgeschlossenen Kaufvertrages nebst Anlagen im Sinne der MaBV.

Der notarielle Kaufpreis für Grundstückskosten und die Kosten für die schlüsselfertige Herstellung/ Sanierung der Wohnung (Sonder-und Gemeinschaftseigentum) ist ein Festpreis.

Nach Eingang des Kaufpreises auf dem Treuhandkonto kann der Verkäufer dem Käufer eine Bürgschaft in Höhe des Kaufpreises gemäß MaBV zur Verfügung stellen oder den Treuhänder anweisen, den kompletten Kaufpreis bis zur Baufertigstellung zu sperren.

Bei Abwicklung mit Bürgschaft ist die Bürgschaft nach vollständiger Fertigstellung des Vertragsobjektes zurückzugeben.

Die Auszahlung des Kaufpreises an den Verkäufer erfolgt (bei Sperrung des Kaufpreises) somit erst nach Fertigstellung des Objektes sowie Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers.

Im Kaufpreis sind folgende Kosten enthalten: Grundstück, Gebäude, Bauträgergewinn, Sanierungskosten und Provisionen für Dritte. Nicht enthalten sind das Damnum der Fremdfinanzierung, das jeder Erwerber individuell wählen kann, sowie die Bearbeitungsgebühr vom Gesamtkaufpreis und die Kosten der Finanzierung.

Durch Hinterlegung des Kaufpreises auf ein Treuhandkonto gemäß den Bestimmungen des § 7 der MaBV ist eine Valutierung des vollen Kaufpreises auch schon vor Baubeginn bzw. in der Bauphase möglich. Die Guthabenzinsen aus dem voll hinterlegten Kaufpreis stehen dem Verkäufer zu. Mit dieser Regelung erklärt sich der Erwerber mit Abgabe des notariellen Kaufangebotes/Kaufvertrages einverstanden.

Bezugsfertigstellung Der Verkäufer verpflichtet sich zur Übereignung des Grundbesitzes und zur schlüsselfertigen Erstellung der Eigentumseinheit zu einem Festpreis. Bei Verzug der Fertigstellung wird der Erwerber wirtschaftlich mit der zugesagten Endvermietung wie bei Fertigstellung des Objektes gleichgestellt (Mietersatzzahlung vor Fertigstellung durch den Verkäufer/ Zinserstattungen entfallen sodann). Nach Fertigstellung stehen dem Verkäufer zwei Freimonate zur Vermietung des Objektes zu (vgl. Vermietungsgarantie).

Bewirtschaftungskosten/Haushaltsgeld

Die Bewirtschaftungskosten (Hausgelder) werden vom eingesetzten WEG-Verwalter direkt mit dem Käufer abgerechnet. Die Vorauszahlungen für die Bewirtschaftungskosten sind monatlich im Voraus zu entrichten. Die umlagefähigen Nebenkosten werden auf den Mieter umgelegt (sofern möglich). Zu den nicht umlagefähigen Nebenkosten gehören die Gebühren für die WEG und Mietsonderverwal-tung sowie die Zuführung zur Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum (siehe Beträge „Kaufpreisliste“) sowie weitere Nebenkosten, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Diese sind kalkulatorisch mit 20,– EUR monatlich, zu Lasten des Käufers anzusetzen.

Die derzeit kalkulierte Instandhaltungsrücklage beläuft sich auf 0,30 EUR pro m²/monatlich. Die Hausgelder und Instandhaltungsrücklagen können sich durch neugefasste Beschlüsse der Eigentümerversammlung ändern. Insbesondere können sich diese Kosten z. B. durch notwendige Instandhaltungen oder Gebührenerhöhungen im Laufe der Jahre wesentlich erhöhen.

WEG- und Mietsonderverwaltung

Für die Verwaltungsleistungen sind vom Käufer verschiedene Gebühren zu zahlen, die nicht auf den Mieter umgelegt werden können. Der Mietverwalter erhält für seine Tätigkeit im Rahmen der Mietsonderverwaltung eine laufende monatliche Vergütung. Für die Verwaltung des Gemeinschafts-eigentums erhält der WEG-Verwalter eine monatliche Gebühr. Diese Gebühren sind innerhalb der Nebenkostenvorauszahlungen monatlich im Voraus zu entrichten.

Vom Erwerber sind bereits im Rahmen des 1. Wirtschaftsplanes Kosten für Versicherungen und Bankgebühren objektanteilig zu übernehmen. Der Verkäufer verpflichtet sich, bis spätestens einen Monat vor Fertigstellung des Bauvorhabens einen solventen WEG-und Mietsonderverwalter zu den prospektierten monatlichen Gebühren zu benennen. Die Auswahl der WEG-und Mietsonderver-waltung obliegt dem Verkäufer.

Vermietung

Der Verkäufer verpflichtet sich zur Vermietung des erworbenen Wohnungseigentums ab dem 3. Monat nach Fertigstellung des Objektes (2 Freimonate zur Vermietung). Das Mietverhältnis muss mindestens 12 Monate Bestand haben.

Falls dies nicht der Fall sein sollte, wird der Verkäufer die Differenz zu den 12 Monaten ausgleichen. Die Mietauszahlungen erfolgen jeweils nachschüssig zum Monatsende.

Die prospektierten Verwaltungskosten/Hausgelder werden bei den Mietauszahlungen in Abzug gebracht. Die im Prospekt angegebene Miethöhe entspricht dem derzeitigen Stand am Vermietungsmarkt. Verschlechtert sich die Situation am Vermietungsmarkt bei Fertigstellung des Objekts, kann der Vermieter auch geringere Mietzinsen mit dem jeweiligen Mieter vereinbaren. Nach Ablauf der Vermietungsgarantiezeit geht der abgeschlossene Mietvertrag/Mietverhältnis auf den Eigentümer in der ursprünglich abgeschlossenen Form über. Bei Leerstand einer Wohnung nach dem Vermietungsgarantiezeitraum muss der Käufer die sonst umlagefähigen Nebenkosten selbst tragen. Bei tatsächlichem Leerstand innerhalb des Vermietungsgarantiezeitraumes übernimmt der Verkäufer die Mietzahlungen und Nebenkosten ersatzweise.

Instandhaltungsrücklagen für das Gemeinschaftseigentum

Im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung nach den Bestimmungen des Wohnungs-eigentumsgesetzes ist die Bildung einer Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum erforderlich. Die Instandhaltungsrücklage dient der Finanzierung von außergewöhnlichen Reparaturen und der im Laufe der Jahre erforderlich werdenden Modernisierungsmaßnahmen des Gemeinschaftseigentums am Objekt. Die Höhe der jährlich zu bildenden lnstandhaltungsrücklage wird im Gremium der Eigentümerversammlung beschlossen und kann sich im Laufe der Nutzungsjahre entsprechend deutlich erhöhen.

Die im Prospekt angesetzte Zuführung zur Instandhaltungsrücklage entspricht dem vorläufigen Wirtschaftsplan des WEG-Verwalters. Die Höhe der jeweils festgesetzten Instandhaltungsrücklage sagt nichts darüber aus, ob diese für die zukünftigen Nutzungsjahre ausreichend angesetzt ist, oder ob Sonderumlagen auf die einzelnen Eigentümer im Bedarfsfall notwendig werden.

Die Bildung einer angemessenen Instandhaltungsrücklage ist für die Eigentümergemeinschaft unverzichtbar. Rechtzeitig durchgeführte Reparaturen und Modernisierungsmaßnahmen sowie die ständige Pflege des Gemeinschaftseigentums dienen der Werterhaltung des erworbenen Immobilieneigentums. In diesem Zusammenhang wird insbesondere darauf hingewiesen, dass diese Instandhaltungsrücklagen nur für das in der Teilungserklärung definierte Gemeinschaftseigentum gebildet bzw. verwendet werden. Instandhaltungs-, Reparatur-und Modernisierungsmaßnahmen am jeweiligen Sondereigentum (also innerhalb der erworbenen Eigentumswohnung) sind vom jeweiligen Käufer bzw. Eigentümer gesondert zu erbringen, sofern Maßnahmen notwendig werden und nicht im Rahmen des Endmietvertrags auf den jeweiligen Mieter umgelegt werden können. Die kalkulierte Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum beträgt momentan 0,30 EUR pro Monat pro m².

Nach den Erfahrungen des Verkäufers reicht, die in die Liquiditätsberechnung eingestellte Zuführung zur Instandhaltungsrücklage in den ersten Jahren unter Berücksichtigung der neu instandgesetzten Substanz aus.

Zweck der Instandhaltungsrücklage für das Gemeinschaftseigentum ist jedoch auch für zukünftige Instandsetzungs-und Instandhaltungsmaßnahmen der sogenannten Verschleißbauteile eine Rücklage zu bilden, die den gesamten hierfür notwendigen Bedarf deckt. Die Höhe dieser Instandsetzungs-und Instandhaltungskosten hängt maßgeblich von der Nutzungsdauer und der Qualität des Gebäudes bzw. der einzelnen Bauteile ab.

Nach Empfehlungen aus der Wohnungswirtschaft sind während der durchschnittlichen Lebensdauer eines neuen Objektes jährlich mindestens 6,00 EUR pro m² für Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums aufzuwenden, wenn das Gebäude die üblichen modernen Einrichtungen (Zentralheizung etc.) aufweist. Obwohl es sich um ein neu instand gesetztes Objekt handelt, muss unter Umständen damit gerechnet werden, dass bereits in den nächsten Jahren über die gebildeten Instandhaltungsrücklagen hinaus erhebliche Aufwendungen erforderlich werden, die die Einlagen übersteigen können, und somit Sonderumlagen von den einzelnen Eigentümern aufgebracht werden müssen. Von der liquiditätsmäßigen Ansammlung einer höheren Instandhaltungsrücklage wird Abstand genommen, weil die frühere liquide Ansammlung einer umfangreichen Instandhaltungsrücklage, die teilweise erst nach 10-15 Jahren benötigt wird, betriebswirtschaftlich und steuerlich nicht sinnvoll ist.

Musterberechnung zur Liquiditätsübersicht/Allgemeines

Auf Wunsch kann für jeden Kaufinteressenten bereits vor Kaufvertragsabschluss eine individuelle Vorausschau für 20 Jahre erstellt werden. Da es sich bei dem prospektierten Objekt um eine konventionelle Immobilie handelt, wurde auf den Abdruck einer allgemeingültigen Musterberechnung verzichtet, da die Finanzierungskonditionen und die voraussichtlichen Mieteinnahmen nicht genau vorherzusehen sind und somit erst zum Kaufdatum des einzelnen Kunden die aktuellen Konditionen für die Musterberechnung berücksichtigt werden können. Es ist jedoch zwingend notwendig, dass sich jeder Interessent vor Kaufentscheid bzw. Beurkundung des Kaufvertrages eine entsprechende Berechnung von einem unabhängigen Dritten (Steuerberater oder Wirtschaftsprüfer) erstellen lässt, um die langfristig anfallenden Unterdeckungen persönlich einschätzen zu können.

Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Einkommensteuerersparnisse zeitversetzt wirksam werden und alle Werbungskosten vom Finanzamt geprüft werden müssen (dies gilt auch für die AfA-Bemessungsgrundlage) und somit die definitive Höhe der Werbungskosten zum heutigen Zeitpunkt nur geschätzt werden können. Alle Einkommensteuerersparnisse sind nach dem individuellen Einkommensteuersatz des Käufers zu errechnen. Durch sinkendes Einkommen wird sich die finanzielle Belastung aus der Immobilie erhöhen. Instandhaltungsrücklagen können nur bei tatsächlicher Verausgabung steuerlich berücksichtigt werden.

Mieteinnahmen sollten bei der Berechnung der finanziellen Belastung auch unter dem Aspekt des Leerstandes und des allgemeinen Vermietungsrisikos in Bezug auf die Miethöhe betrachtet werden. Der Wert und die monatliche Belastung der Immobilie müssen dem Käufer auch langfristig klar sein.

Wichtige Hinweise

Abwicklung

Der Käufer schließt mit dem Verkäufer einen notariellen Kaufvertrag ab oder macht dem Verkäufer ein notarielles Kaufangebot. Dieses Kaufangebot wird der Verkäufer in angemessener Frist notariell annehmen. Bei der Beurkundung des Kaufvertrages/Kaufangebotes muss dem Käufer der Inhalt des Kaufvertrages und der Musterurkunde bekannt sein. Das Verkaufsexposé hat der Käufer ebenfalls, mindestens 14 Tage vor Notartermin, eingehend zu prüfen. Die Musterurkunde muss bei der notariellen Beurkundung vorliegen. Der Käufer schließt die Darlehensverträge sowie alle gewünschten Nebenverträge wie z.B. WEG-Verwaltervertrag und den Vertrag zur Mietverwaltung (vgl. Musterurkunde) direkt mit dem Anbieter ab.

Notargebühren/Grundstückskosten Für die notarielle Abwicklung sowie die entstehenden Kosten der grundbuchtechnischen und treuhänderischen Abwicklung ist kalkulatorisch ein Betrag in Höhe von ca. 3 % aus dem Kaufpreis vom Käufer anzusetzen und in der Gesamtbetrachtung der Finanzierung ebenso wie die Kosten der Grunderwerbsteuer zu berücksichtigen. Der Käufer muss diese anfallenden Gebühren bei Kaufpreisfälligkeit zur Verfügung haben oder gegebenenfalls bei einer Fremdfinanzierung mit- finanzieren. In diesem Falle erhöht sich die monatliche Belastung aus der Gesamtfinanzierung.

Vertrieb/Marketing/Provision/Verkäufer Die Kosten für Vertriebsprovisionen und Marketing trägt der Verkäufer. Sämtliche dafür anfallenden Vergütungen sind im Kaufpreis enthalten. Der Kaufpreiskalkulation liegt eine Innenprovision von ca. fünfzehn Prozent aus dem Kaufpreis zuzüglich Mehrwertsteuer zugrunde. Die jeweilige Höhe ist vom Einzelfall abhängig und kann daher variieren. Sie kann vor dem Notartermin jederzeit beim Verkäufer erfragt werden. Die im Kaufpreis enthaltene Innenprovision ist für die Werthaltigkeit des Objekts nicht relevant. Im Kaufpreis ist auch der Unternehmergewinn des Verkäufers/Bauträgers enthalten. Der Verkäufer kann aus diesem Gewinnanteil auch weitere Courtagen an Dritte auszahlen. Dieser Sachverhalt wird vom Käufer mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages unter Ausschluss von Regressansprüchen gegenüber dem Verkäufer nach Darlehensfluss bzw. Belegung des Kaufpreises ausdrücklich genehmigt.

Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass Makler, Vertriebsbeauftragte des Verkäufers oder sonstige Dritte nicht Erfüllungsgehilfen des Verkäufers sind und ihren Erklärungen keine für den Verkäufer rechtsverbindliche Bedeutung zukommt, und daher die Haftung des Verkäufers für Erklärungen von Maklern, Vertriebsbeauftragten oder sonstigen Dritten vollständig ausgeschlossen ist.

Steuervorteile - Bescheinigung § 7i EStG

Aufgrund des hohen Arbeitsanfalles bei den zuständigen Bescheinigungsbehörden werden die „Denkmal“-Bescheinigungen gem. § 7 i EStG derzeit nur mit erheblichen zeitlichen Verzögerungen – von derzeit rund 24 Monaten ab Baufertigstellung – ausgestellt. Vorläufige Bescheinigungen bzw. Eingangsbestätigungen dürfen nach den Dienstanweisungen der Aufsichtsbehörden nicht mehr ausgestellt werden. Dies hat zur Folge, dass die steuerlichen Vorteile aus der Inanspruchnahme der erhöhten Abschreibungen gem. § 7 i EStG erst nach Vorlage der Bescheinigung gem. § 7 i EStG sowie der anschließenden einheitlich und gesonderten Prüfung durch das zuständige Finanzamt des Verkäufers – damit ggf. erst nach Ablauf von ca. 36 Monaten – berücksichtigt werden.

Nach Bearbeitung der Anträge und Erklärungen durch die Bescheinigungsbehörde und die Finanzverwaltung wird die Abschreibung bei den Einkommensteuerveranlagungen ab dem Zeitpunkt der Baufertigstellung bzw. des Übergangs des Objektes rückwirkend berücksichtigt. In der Zwischenzeit, d.h. bis zur Vorlage der erforderlichen Bescheinigung, werden die aus der Inanspruchnahme der erhöhten Abschreibungen resultierenden Steuerbeträge nicht erstattet bzw. angerechnet. Dieser Gesichtspunkt ist bei der Liquiditätsplanung zu berücksichtigen.